【投資】個人的にお気に入り、スターツプロシード投資法人から自身初めての分配金
J-REIT活用の理由は基準月分散と高配当
投資先から定期的に送られてくる株主通信等の報告書。これまではざっと読んで捨てていたのですが（業績が順調ならなおさら）、先日発売されたばかりのジム・クレイマーの新刊を読みながらそれではイカン、と思い直しました。
ジムの言葉を借りれば「バイ・アンド・ホームワーク」、定点観測をきちんとしようと、これから投資先の動静を確認していきたいと考えています。
さて、私のポートフォリオの中には一部、J-REITを加えております。
これは、原則利益はすべて分配金に充てられる（内部留保ができない）リートを取り入れることで、株式より高い分配金利回りを得て再投資のための原資を生むと同時に、３月・12月決算が大半の株式に比べ比較的決算月が分散しているリートをポートフォリオに加えることで、毎月権利確定日がめぐってくるような仕組みを作るべく組み入れています。
そんなリートですが、私の銘柄選定基準は、①３・６・９・12月が決算月でない、②住宅系リート、に絞って投資をしており、現在のところ、わずかではありますが２銘柄に投資をしています。
そのうちの１つ、スターツプロシード投資法人（8979）から購入以来初となる分配金を受け取りましたので、今回ご報告したいと思います。
（スターツPRの第18期資産運用報告書）
スターツと言えば賃貸検索サイトのピタットハウスで有名ですね。最近ではピタットハウスのイメージキャラクターに本田翼さんが起用されて、個人的には好感度急上昇中です。
そのスターツが母体となっている住宅特化型のリートが今回のスターツPRでして、決算月が４月・10月な点でも自分にとってドストライクな銘柄となっています。
（過去の記事）
（初の分配金は予想を18円上回った）
そんなスターツPRから投資依頼初めてとなる分配金をいただきました。今回（第18期）の分配金は4,020円となっております。
消費税増税の影響が懸念されましたが、当初の予想では4,010円でしたので、予想を上回る分配金に一安心といったところでしょうか。
（来期、再来期の分配金予想には波有り）
ちなみに来期（第19期）は前回予想で4,020円としていましたが、今回の発表で4,115円へと上方修正されています。ただし、再来期（第20期）は4,020円予想へと下がる予想なので、分配金の動向には波がありますね。これらは消費増税延期の影響でしょうか。
同じく投資をしているアドバンス・レジデンス投資法人（3269・ADR）ほどの安定感はありませんが、スターツPRについては4,000円以上の分配金が安定して得られればいいなぁと思って投資をしておりますので、今後２期の予想がそれぞれ4,000円を上回る予想には一応一安心、引き続きホールド予定です。
（2014年11月に新規７物件を取得）
さて、最近の動きでは、既存借入金をすべて無担保化したり、新たに７件（91億円）を取得してポートフォリオの改善を行ったりと、堅実な取り組みが目立ち、大いに好感が持てます。
ADRの説明会で伺ったところでは、リートの場合、消費増税が即管理費増につながってしまいますので、それをカバーするためには更なる物件の確保や物件価値向上のための改修・改善は欠かせないそうです。
一方、住宅系リートの場合、商業施設やオフィスなどと異なり、家賃の値上げがし難い印象を受けますので、物件の若返りや改修等によって賃料の改定・物件の見直しを適宜実施してもらいたいですね。
稼働率については96％後半を維持していますので、今後も安定した稼働率を維持しながら願わくば97％台を目指していただき、来たる消費税10％にも柔軟に対応してもらいたいものです。
（2014年11月に借入金の無担保化を実現）
それにしても最近のリート市場は高値傾向が続いております。リートなら４％後半から５％の配当利回りは欲しいところ、今や配当利回りが３％台というのが当たり前のようになってきてしまいました。現状では割高でなかなか次の投資ができない状況です。
ここにきて期待していなかった株価上昇に分配金利回りも低下していることから、一度売却して利益確定すべきか、含み益を見るたびに悩まされます。
スターツPRについてはNISAで購入していますので、非課税制度の恩恵を最大限享受するため、手放す予定は今のところないのですが、数年分の分配金に達する含み益を見るたびに心が揺れ動いていけません。
今のところ４月・10月の決算を向かえる銘柄はスターツPRのみということもありますので、気長にのんびりと腰を据えて同社の運用状況を見守ってまいりたいと思います。
