【投資】Jリート：タカラレーベン不動産投資法人（3492）を打診買い
普段はインデックス投資をしている自分ですが、日本株、米国株、そしてJリートは個別株の選択肢が豊富なこともあり、インデックスファンドが一定額以上積み上がった時点で、都度個別株にシフトしていく方針を取っています。
もちろん、市場平均に勝てる自信があるからではありません。１つは次の投資の原資になる配当金を増やすため、もう１つは銘柄選定の勉強のため。日本株は株主優待株、米国株はバリュー株、そしてJリートは高配当株を主な投資対象にしています。
さて、前置きが長くなりましたが、今回タカラレーベン不動産投資法人（3492）を新規購入しました。2018年７月27日に上場してまだ日も浅い新興リートです。上場来まだ１度も決算を迎えていないのですが、「モノは試し」と打診買いです。
（表面利回りは7.15％）
今後の見通しですが、第２期の配当は3,300円、第３期は3,000円の予想で、今回の買値に基づく配当利回りは7.15％といったところ。この予想の差は、第２期においてはまだ税金（固都税）の支払いがないのが主な理由のようです。
そのため、同リートの実力を測るなら、税金の支払いが始まる第３期の見通しをベースに考えた方がイイだろうと、１株当たり利益を見てみると2,995円とあります。
この中には売却益などの一過性の利益は見込まれていないことから、今後、その水準が続と想定し、利益超過分配金もなく【利益＝配当】と考えた場合、6.8％の利回りになる計算です。
やたらと配当利回りが高いリートは、利益超過分配金を出して利益以上に配当していたり、不動産売却益を計上して一過性の利益を出ていたりするので、特殊要因を除かないと本当の実力はわからないのですが、個人的に調べてみた限りではかなり高い利回りが期待できそう。
（当然大事なことを見落としている可能性も十分あるので、投資判断は自己責任でお願いします）
個人的には優先交渉権を13物件備えている辺りは、まぁまぁ多いなぁというのが印象でして、これなら外部成長の余地もあり、今後拡大の期待ができそう、という楽観的な見方をしていますが、さぁどうでしょうか。
